“基于金融的原因，美国的房价也延续了大约六十年的总体上涨趋势，这就是证明。”

他这一说，我倒想起以前在北京时，看到的一个报告，虽然美国房价有波动周期，但是从整体上来说，几十年来，始终是保持上涨势头的。

人性的贪婪，让人们喜欢放大收益的杠杆，从而也放大了风险的杠杆。但当巨大的市场出现普遍标本断裂的风险时，政府就不得不以印钞票的方式来救市。

这样的后果，是财富再分配，那些没有投资的，仅在银行存款拿利息的人，就是最大的受损者。比如，在1930年，在银行存款为30万美元的人，到了1950年，按最高的利率，最终财富也许仅有一百多万美元，但当时的30万美元可以卖一栋占地一公顷的豪华别墅，而后来的一百万美元，只能卖到不值当时一半的东西了。

“货币超发是普遍因素，是历史必然，只要这个国家要前进。必须进行财富再分配，给那些愿意投资的人。保守的策略，在全社会人的欲望面前，始终是要失落的。”

他的这个结论，简直可以说是人性论了。经济本质上是个生产现象，或者有分配的因素，但是，更重要的是，反映人性的欲望。

“第三个理由，中国处于快速发展期，人们对好房子对大城市的需求，不仅在意愿上旺盛，而且在能力上有条件。大家想一想，进城来买房的人，是不是大多数是外来打工的人，他们原来是农民，对不对？他们的收入提升了，所以才有这个能力。”

当然，我就是个农民出生的人。

“大家再想想，跟随时代前进的人，即使是城里人，大部分，是不是都换过房子，越换越大，越来越好？这是前进的力量，谁也阻挡不了。”

“这里面，还有工业化的积累问题，导致政府的倾向，这个问题，我想细说一下。工业化是需要积累的，比如道路、桥梁、通信这些基础设施，是工业化必须要的骨架。这种大项投资，钱从哪里来？短期内收益并不明显，长线投资只能由政府承担。政府的钱呢？所以，中国的房地产走了一条香港的路，高额税收促进了地方政府的财政，这个财力为改善城市条件和工业化积累提供了养分，这就是一个正循环。”

他所谓的细说，也只是说了一个思路。因为在座的都是专业人士，完全可以做到点到为止。

“以上是我讲的第一个问题。当年，我想到这些，就知道，赚钱的机会来了。我虽然不算太聪明，但也不太笨，包括跟我一起干的兄弟们，所以，时代成就了我们，并不是我们有多大本事。”

这倒不是谦虚，把功劳归结于好的时代，是客观的。因为风来了，猪都可以飞上天。

但是，他没本事吗？当然有。他在二十年前，都已经研究过世界房地产业发展的趋势和工业化相关的情况，也了解了美国及欧洲的历史，可以说是，他当时就已经站在了大多数中国人的前列了。所以，称他为房地产教父，是有道理的。

一个真正的高手，不仅研究出道理，而且他的道理，在实践中证明成功了，他才算得上是高手。

“第二个问题，衡量房价高低的因素。这个问题，估计大家都在关注，并且各有结论。但是，很多人的结论，往往在分析方法上，就错了。”

他这一说，下面议论纷纷，如果说下面许多人分析方法都错了，那这就是革命性的。你再聪明再努力，如果方法错了，就如同赶着马车去渡海，不要说淹死，估计到海边，你都不敢下水了。

“错误在哪里呢？很多人喜欢用价值的办法来讨论价格，还有的人喜欢用成本的办法来讨论价格。这两种情况，都是偏颇的。为什么？因为没有注意到工业化前进的过程，没有注意金融属性，更没有注意城市间的差异。当然，还有人用平均工资来计算购买力的，更错得离谱。”

这话一出，大家就炸了锅了，交头接耳的不少，会场嗡响起来。过了好一会，才安静下来。

主讲人并不急着继续讲，他让下面的议论继续一会，让子弹飞一会，当大家声音渐小时，他才开口。仿佛这是一场他早已看惯的戏剧，他知道什么时候该演出下一幕。

“大家在计划经济时代所学的经济学理论，很多是不适合现代社会情况的。比如价值论，按马克思所说，价值是凝结在商品里的必要劳动时间。但是，这种劳动时间的计算是非常复杂的，甚至变得不可能。为什么？一个农民拼命劳动种出来一年的庄稼，为什么赶不上他外出打工一个月的收入？”

这的确是个大问题，也导致了今天的农村空心化。农民一年的收入几千元，如果他打工，一个月就挣到这么多。那么，一个身体和智力正常的人，为什么不出去打工呢？

“为什么，我们过去几十年，人人都努力工作和劳动，大家还吃不饱，而今天，粮食却吃不完了呢？”

这个问题更有说服力。

“不是说价值定律已经失败，但至少可以说，价值的计算确实复杂，不是我们可以完成的数学题。既然题目太难以至于我们做不出来，为什么还要在这个公式上主导大家的思路呢？考试过的人都知道，如果出现太难的题，避开它，先把简单的做了，把该拿的分拿了，就这个理。”

他这是回避法，他当然不敢随便否定老马的结论，毕竟有这么多官员在场。但他用回避法来说服大家，是比较好的切入点。这个人虽然表面很狂，其实很精明的。

“里面的逻辑很简单，我们比较一个农民与一个工程师的劳动价值，你可以说是教育和培训的价值提升了工程师的劳动价值。那工程师所受到的教育里，有的是老师和学校给予的。但知识体系本身，包含了人类几千年的科技和文明成果，你如果给这几千年的智慧估值？”

一提到给文化思想科学技术估值，甚至估计人类文明成果的价值，那就是一道算不完的题了。

“还有的人喜欢用成本的方式来估值，这也存在问题。大家知道，房地产除了地皮成本，还有建安成本，资金成本，税费成本等。地皮成本，我是指政府腾出一块地来的成本，看起来重庆比成都高，后面三项成本，重庆跟成都差不多，为什么，重庆的房价反而比不上成都呢？”

这其实是会议前，那个所谓王总与政府官员探讨的问题。当然，大家关注，听得也格外认真，会场完全没有杂音，连偶尔有人咳嗽，都显得非常克制。

“光听成本论的人，还停留在计划经济时代，有什么调拨价，出厂价，批发价零售价。而今天，供需才是决定价格的主导因素，成本并不是。如果成本是的话，为什么有亏本甩卖呢？为什么行业间利润率差距会这么大呢？为什么股票涨跌中，中国建立不起真正的价值投资呢？为什么市盈率和市净率决定不了股份的趋势呢？”

这些问题，都是目前经济学界最基本的问题，一个做生意的或者搞实业的，甚至学生，都对此事有些迷惘。

“有的人，喜欢用所谓欧美银行的公式来计算房价的价值，这也是错误的。所谓房价收入比来看购买力，说十年不吃不喝才供得上房子，不划算。按这样说，那些在大城市买房子的都是傻瓜了。而事实是，他们都是比较成功的人。”

他不说答案，继续把问题引向尖锐。

“有的按所谓租售比来看投资价值，所谓房子总价除以租金，在200至300倍区间，投资才是安全的。学院派总这样说，现在有的城市已经达到400倍以上了，所以不值得投资。这也是乱说，不合实际的。”

最流行的几个观点，都先被他否定了，这就很刺激。

“所有理论的对错，一定要符合事实和历史趋势，符合基本逻辑，如果不符合，不是现实不对，是你的理论不对。”

实践才是硬道理。有人出书，说股票翻三倍的金点子，基本是胡说。他有那实力，何必来卖书钱呢？自己直接上股市不就得了？

“这些理论最大的毛病在于静态分析，而中国是一个处在飞速发展的巨大的变革年代，世界也随之震动，你为什么要用过时的、静止的观点来看事物呢？这不是形而上学，就是坐而论道，有意义吗？”

他先扣了一个老马哲学上的帽子，因为大家熟悉这两个词。

“在今天不断发展变化的中国，形成了一股巨大的力量，不仅会改变所有中国人的生活和观念，也改变着全世界的面貌。历史以来，没有这么大体量的国家以如此之快的速度前进，这本身就是一个奇迹。你在奇迹面前，固守陈规，被时代抛下后，还要埋怨，那属于聪明过了头吧。”

这句话有点带讥讽了，但不会冒犯，因为大家抱着财富的目的而来，总体上，聪明人，还算是虚心的。这是他们成功的原因之一，在座的都有这个特征。